Das Wichtigste in Kürze
- Ab dem 1. Januar 2029 wird für selbst bewohntes Wohneigentum kein Eigenmietwert mehr besteuert.
- Gleichzeitig entfällt der Abzug für Unterhaltskosten bei selbst bewohnten Liegenschaften.
- Schuldzinsen sind nur noch eingeschränkt abziehbar – für Ersterwerber gibt es einen befristeten, begrenzten Abzug.
- Die Kantone dürfen eine besondere Steuer auf überwiegend selbst genutzten Zweitliegenschaften einführen.
Was sich ändert
Bisher mussten Eigentümerinnen und Eigentümer den Eigenmietwert – eine fiktive Miete für die selbst bewohnte Liegenschaft – als Einkommen versteuern. Im Gegenzug konnten sie Unterhaltskosten und Schuldzinsen abziehen. Mit der Reform fällt dieses System für selbst bewohntes Wohneigentum weg: kein Eigenmietwert mehr, aber auch kein Unterhaltsabzug. Für vermietete Liegenschaften bleiben Unterhaltskosten abziehbar.
Was das für Sie bedeutet
Renovationen
Bis zum Inkrafttreten können Unterhaltskosten für selbst bewohntes Eigentum noch abgezogen werden. Wer ohnehin renovieren möchte, sollte den Zeitpunkt deshalb mit der Steuerberatung prüfen. Auch im Kanton Freiburg ist die Zahl der Umbaugesuche für Einfamilienhäuser zuletzt deutlich gestiegen.
Hypothek
Ohne Schuldzinsabzug verliert eine hohe Hypothek auf dem Eigenheim an steuerlichem Reiz. Eine Amortisation kann sich lohnen – ob sie in Ihrer Situation sinnvoll ist, hängt aber von Vermögen, Vorsorge und Liquidität ab.
Verkaufspläne
Die Reform ist kein Grund, überstürzt zu verkaufen. Für viele schuldenfreie Eigentümer sinkt die Steuerbelastung sogar. Wer ohnehin einen Verkauf plant, sollte aber Zustand, Renovationsbedarf und Zeitpunkt gemeinsam betrachten: Eine Renovation vor dem Verkauf kann sich steuerlich und preislich anders auswirken als ein Verkauf im aktuellen Zustand.
Zweitliegenschaften
Die Kantone können eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbst genutzte Zweitliegenschaften einführen. Eigentümer von Ferienwohnungen sollten verfolgen, wie der Kanton Freiburg und die Standortkantone ihrer Liegenschaften diese Möglichkeit nutzen.
Was Sie jetzt prüfen sollten
- Geplante Renovationen terminieren – mit Blick auf die Abzugsfähigkeit bis Ende 2028.
- Die Hypothekarstrategie mit Bank und Steuerberatung besprechen.
- Den aktuellen Wert Ihrer Liegenschaft kennen – als Grundlage für alle weiteren Entscheide.
- Bei Verkaufsabsichten: Zeitpunkt, Zustand und Steuern gemeinsam planen.
Dieser Artikel ist eine allgemeine Information und keine Steuerberatung. Quelle: Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV), Stand Oktober 2026.